Анализ рынка недвижимости Краснодара после экономического спадаМировой финансовый, а затем экономический кризис ударил по всем рынкам, но по рынку недвижимости Краснодара удар был просто оглушительным. Каким образом рыночное падение отразится на стоимости квадратного метра жилья в обозримой, среднесрочной и долгосрочной перспективе?

Евгений Марочкин — учредитель Жилищного Центра "КАЯН"

К началу 2010 года рынок недвижимости Краснодара, да и России в целом находился в худшем состоянии за всю новейшую историю. С момента своего формирования в начале 90-х и по настоящее время он не испытывал такой стагнации, как в течение 2009 года. Даже после кризиса 1998-го рынок "завис" на менее продолжительное время, а потом резко пошел в рост. Чтобы оценить тяжесть нокаута сейчас, достаточно сравнить падение, например, с рынком автомобилей, в какой-то степени схожим с жилой краснодарской недвижимостью (авто, как и квартиры, не являются предметами первой необходимости; средняя величина транзакции на обоих рынках достаточно высока). Число сделок на автомобильном рынке в результате кризиса сократилось примерно в полтора раза. На рынке жилой недвижимости, по разным оценкам, в пять-десять (!) раз.

Сразу нужно усвоить в долгосрочной перспективе недвижимость Краснодара и всего мира только дорожает. Так было раньше, так будет и впредь. Почему? Дело в том, что совокупная стоимость объектов недвижимости и есть, по сути, стоимость самого государства. Квадратные метры, сотки и гектары — самый консервативный, безрисковый и надежный способ инвестирования, хранения и приумножения денежных средств как для государства в целом, так и для каждого его гражданина в отдельности. Кроме того, недвижимость может давать владельцу арендный доход. Но главное обладание собственным жильем всегда являлось приоритетной целью для любой семьи, а качественный объект недвижимости будет служить нескольким поколениям.

Рынок жилья делится на два основных сегмента первичный (квартиры в новых домах в Краснодаре) и вторичный (квартиры в ранее построенных объектах). В среднесрочной перспективе ожидается ощутимое превышение спроса над предложением и как следствие, рост цен в каждом из вышеупомянутых сегментов. На то есть ряд причин. Спрос никуда не исчезал даже в 2009 году. Просто были факторы, которые не давали ему реализоваться. Назову основные из них коллапс банковской системы, фактическое отмирание ипотеки; поднятие процентов по банковским депозитам до заоблачных высот (как следствие, уход населения со всеми деньгами в депозиты). Падение цены на квадратные метры создало ожидание еще более низкой цены на этот товар. Сегодня все эти причины перестали работать. Ипотека в Краснодаре беспрецедентно привлекательна. Банки битком набиты деньгами, а ставки по депозитам устремились вниз. Все, наконец, поняли, что падать жилью ниже некуда, и пора инвестировать в вечные ценности. Такая ситуация наблюдалась практически везде в мире, в той или иной степени на разных рынках, а не только на рынке недвижимости Краснодара.

Макроэкономические факторы, влияющие на цены, мы рассмотрели. Теперь разберем специфические факторы, присущие именно этому рынку. Как они будут влиять на спрос и предложение? Предложение новостроек Краснодара остро уменьшилось из-за того, что строительная отрасль буквально лежала на боку весь 2009 год. Новые проекты не начинались, прежние замораживались или достраивались в вялотекущем режиме в зависимости от степени готовности объекта и долговой загрузки строителя. Сейчас, несмотря на то что выжившие строители приободрились, многие рассчитались с долгами, получили финансирование, активизировались на площадках, результаты их работы пополнят рынок новым предложением года через полтора-два. Строительство — дело основательное, ограниченное сроками технологических циклов. А, значит, впереди нас ждет новый "пробел".

На вторичном рынке недвижимости Краснодара ситуация ничуть не лучше. Нет подпитки предложения со стороны первичного рынка (и нескоро появится в нужном объеме). С рынка уходит ветхая и аварийная недвижимость. Причем процесс этот прогрессирует. Такое жилье и раньше покупали неохотно, теперь интерес к нему падает постоянно. Покупатели понимают, в какие именно метры следует вкладываться, а в какие нет. Следует добавить, что значительную часть и первичных, и вторичных метров уведет с рынка государство. Правительство поставило себе амбициозную задачу — в течение 2010 года обеспечить квартирами в Краснодаре и других регионах всех военнослужащих, ветеранов и еще некоторые социальные группы. Это огромный массив квартир — порядка ста миллионов квадратных метров. И метры эти правительство хочет приобрести как можно дешевле (а часть уже приобрело). Поэтому весь 2009 год практически отсутствовала помощь девелоперам со стороны государства, а в банках было распространено неофициальное, но жесткое требование не кредитовать строителей. Но, как это у нас часто бывает, к властям пришло запоздалое понимание того, что невыгодно рубить сук, на котором сидишь. Ведь строительная индустрия — локомотив всей промышленности. Одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях. И вот появилась подпрограмма "Стимул" по поддержке застройщиков Краснодара, а также других регионов страны и даже выделены конкретные деньги. Правительство активно и, надо сказать, небезрезультатно снижает ставки по ипотеке. Разумеется, на реализацию вышеупомянутых мер нужно время. Но процесс пошел.

Что касается ближайшей перспективы, то дно рынок недвижимости Краснодара уже прошел, а самые грамотные инвесторы уже совершили свои приобретения. Однако покупателям расстраиваться не стоит. Дело в том, что этот рынок имеет очень низкую степень волатильности. Недвижимость очень инертна, и в этом ее плюс для консервативных инвесторов (и минус для спекулянтов и рисковых фондовых игроков). В отличие от акций, валют и прочих инструментов, недвижимость "не умеет" в считанные дни и даже месяцы дешеветь или дорожать на десятки процентов. Главное для покупателей — улавливать тренды и следить за индикаторами. Буквально на днях один из известных строителей поднял цены на свои строящиеся дома в Краснодаре, тогда как в 2009 году девелоперы в основном занимались тем, что понижали цены на метр, а еще недавно отваживались только на то, чтобы их не опускать.

Итак, уровень спроса значительно превышает уровень предложения. Однако далеко не весь спрос платежеспособен. Кризис сильно ударил по зародившемуся в последние лет пятнадцать среднему классу. Нефть и газ опять на высоте. Но нужно время, для того чтобы суперприбыли большого бизнеса опять "растеклись" вниз и расшевелили малый и средний бизнес. В этом свете самый действенный метод стимулирования спроса, например, на первичном рынке недвижимости Краснодара — механизм рассрочек на приобретение долевого участия. На вторичном же рынке это ипотека с "длинным плечом" (до 20, 30 лет) и как можно меньшим первоначальным взносом. Сложившаяся ситуация определяет и характер спроса: популярностью пользуется современное качественное жилье стандартных планировок и среднего бизнес-класса. Старый фонд интересует клиентов все меньше, несмотря на дешевизну. Также временно остыл рынок элитной недвижимости: к просторным планировкам премиум-класса активный интерес вернется позднее.

Исходя из вышесказанного можно предположить, что сейчас очень удачное время для приобретения недвижимости Краснодара. Цены выросли, но совсем ненамного, и четко видно, кто из девелоперов выжил после кризиса. Рекомендую при покупке первичного жилья обращать внимание на то, по каким документам предлагается приобретать объекты долевого строительства в Краснодаре. Это должен быть документ, составленный в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ и подлежащий регистрации в учреждении юстиции. Пользуйтесь услугами известных риэлторских компаний. Лучше, если у вас будет положительная рекомендация кого-то из знакомых для той компании, в которую вы собираетесь обратиться. Откладывать решение жилищного вопроса надолго не стоит. По прогнозам экспертов, ощутимый рост цен на квадратные метры начнется этой осенью.

Краснодарский Бизнес-журнал, №6, июнь 2010