К новой высоте. Краснодарский Бизнес-журнал № 1, январь 2011

На российском рынке недвижимости заметны явные признаки оживления. Один из основных его трендов — рассвет ипотечного кредитования.

Перед тем как рассмотреть развитие российского рынка недвижимости в 2010 году, давайте ознакомимся с мировыми трендами. "Поведение" квадратных метров в мире было очень неоднородным. Так, например, во многих странах Западной Европы стагнации на рынке недвижимости стала почти хронической. Фактически четвертый год цены там либо стоят; либо растут урывками и незначительно. Что касается США — главного аутсайдера этого рынка, — то там цены опять стали падать. Причин несколько. Во-первых, государственные программы по стимулированию спроса заканчиваются. При этом ничего нового власти не предлагают. Во-вторых — и это самое главное, — Штаты буквально накрывает волна изъятия жилых объектов у ипотечных должников. Ежемесячно эта цифра превышает рекордные 100 тысяч единиц, тогда как до криза годовая статистика была куда оптимистичнее сегодняшней ежемесячной.

В то же время в таких странах, как Израиль, Швейцария, Китай, Тайвань, Сингапур, падение цен на жилье сменилось ростом еще в 2009 году. А с начала — середины 2010 пода многие государства отметили у себя рост цен, который продолжается и по сей день. В лидерах — страны Азии, где цены не только растут, но и буквально взрывают рынок недвижимости, пытаясь надуть его новым пузырем. Причем никакие заградительные меры правительства этих государств (поднятие ставки ипотечных кредитов, увеличение первоначального взноса, увеличение налога с перепродали) ровным счетом ничего не дают.

В России ситуация двоякая. С одной стороны, у нас даже близко нет проблем с ипотекой, схожих с американскими, хотя бы потому, что в России этот сегмент рынка отличается даже от европейского, находясь если не в детском, то в подростковом периоде развития. С другой стороны, и этот сегмент, и весь рынок жилой недвижимости, и вся экономика в целом растут средними темпами БРИК. Словом, одна из основных тенденций развития рынка жилья в 2010 году в России — расцвет ипотечного кредитования. Сейчас многие программы по доступности и ценовой привлекательности превосходит даже лучшие докризисные ипотечные продукты. Например, один из московских банков декларирует ставку в 7% (!) годовых. Даже в Краснодаре 10-11% — вполне "рабочий" процент. Еще одной системообразующей тенденцией рынка именно 2010 года я бы навал возобновление кредитования строительных компаний, чего не было в 2008-09 годах. Не за горами времена, когда банкиры будут сами выстраиваться в очередь к строителям, а не наоборот, как происходило в кризисные годы.

Экономика почти всех стран Азии растет большими темпами. Более скромно, но все-таки оправились от кризиса и начали развиваться наши европейские соседи. Все это требует ресурсов, и вот уже потянулись газо- и нефтепроводы к Китайской стене, и в Старый Свет, и в бывший восточноевропейский соцлагерь, и к братьям по СНГ. "Бриллиантовый дым" ресурсных долларов пока еще не застилает глаза, но уже приятно щекочет нервы. Это тоже тенденция российского рынка, причем тенденция на дальнейшее повышение цен. Также в наследство 2010 году достались провалы строительства 2008-09 годов, выход из оборота ветхого и аварийного жилья, причем в колоссальных масштабах. По словам президента Медведева, в ветхом или аварийном жилье проживают более 4,5 млн россиян. Вышеупомянутые факторы не предполагают стремительного роста цен, поскольку ипотеку дают далеко не всем, а строители по-прежнему нуждаются в финансировании, пусть уже и не так остро. Да и экономика наша растет не так быстро, как нам хотелось бы. Но планомерный и прогнозируемый рост цен ожидаем и неизбежен. Что касается именно Краснодара, то к работе всех механизмов российского рынка недвижимости добавляется местная специфика. Сочинская Олимпиада 2014 года и чемпионат мира по футболу — 2018 (а в нашем регионе целых два города будут принимать ЧМ) являются факторами привлечения в регион инвесторов всех мастей, специалистов, финансовых и иных ресурсов для строительства спортивных и инфраструктурных объектов. Эти факторы добавляются к традиционным — теплому климату, курортной зоне, благодатным землям. В связи с этим краснодарский рынок недвижимости, очевидно, будет расти более быстрыми темпами, превышающими общероссийский. Статистика это подтверждает: в целом по России за год прирост стоимости жилья составил менее 0,5%. Правда, это "средняя температура по больнице", поскольку дорожали в основном столицы (Москва, Питер) и Краснодар. В этих регионах прирост составил в среднем 10%, причем эканомкласс подрос гораздо значительнее.

Краснодарский Бизнес-журнал, №1, январь 2011