Проблемы и перспективы рынка недвижимости Краснодара. Ипотека. Аргументы и факты-Юг №29, 2008

4 июля еженедельным журналом "Калейдоскоп недвижимости" и Краснодарской краевой ассоциацией риэлторов проводился круглый стол "Проблемы и перспективы рынка недвижимости Краснодара в современных условиях".

Предварительно на улицах Краснодара был проведен опрос на предмет самых волнующих жителей Кубани вопросов. На эти жизненно важные для краснодарцев вопросы ответили эксперты и приглашенные участники круглого стола.

В круглом столе приняли участие:

Участники:

Голод Е.В. — заместитель начальника отдела ипотечного кредитования кредитно-кассового офиса в Краснодаре ЗАО "АКБ Абсолют банк";
Торопина Т.В. — заместитель генерального директора СК "Кубанская марка";
Сафронова С.А. — руководитель ипотечного центра "Аякс-риэлт";
Шпак Т.Р. — начальник юридического отдела АН "Виллан";
Гузеев А.С. — заместитель директора по правовым вопросам ЖЦ "КАЯН";
Есипенко Е.Н. — президент группы компаний "Присли";
Кнышева Е.Г. — заместитель генерального директора, руководитель ипотечного центра АН "Новый дом".

Эксперты:

Рощектаев С.А. — заместитель начальника Управления по финансовому рынку и ценным бумагам администрации муниципального образования г. Краснодар;
Овсяная Н.В. — заместитель начальника отдела по финансовому рынку и развитию жилищных программ;
Ворошилов В.И. — президент Краснодарской краевой ассоциации риэлторов;
Кикшанов В.А. — заместитель отдела реализации национальных проектов;
Маслов А.М. — заместитель руководителя Союза строителей Кубани.

— В последнее время возросли процентные ставки по ипотечным кредитам, а также ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Что явилось причиной и каковы прогнозы на ближайшее время: стоит ли ожидать понижения процентных ставок?

Голод Е.В.: Основной причиной повышения процентных ставок является повышение ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Банки не могут выдавать кредиты со ставкой ниже ставки рефинансирования. Учитывая постоянный рост инфляции, можно предположить, что ставка рефинансирования в ближайшее время не понизится, соответственно кредиты дешевле не станут. Что касается ужесточения требований к заемщику и условий предоставления кредита, я считаю, что это связано с ужесточением требований АИЖК — банки, не имеющие своих собственных ипотечных программ и работающие по стандартам АИЖК, ужесточили требования, чтобы соответствовать его требованиям.

— Когда ипотека станет доступной? Стоит ли подождать с оформлением ипотечного кредита до понижения ставок?

Кнышева Е.Г.: Несмотря на повышающиеся ставки, ужесточение условий выдачи кредита, не стоит откладывать вопрос улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредита. Так как ни для кого не секрет, что темпы роста цен на жилое недвижимое имущество существенно опережают темпы роста инфляции.

Сафронова С.А.: Повышение ставок по кредитам безусловно повлияло на их доступность. Можно ли прогнозировать снижение процентных ставок — вопрос, на который сейчас трудно дать ответ, все будет зависеть от уровня инфляции. Если верить прогнозам правительства РФ, то 2012-2015 гг. уровень инфляции приблизится к 5-7% и можно будет предположить, что ставка по ипотечным кредитам приблизится к мировому уровню в 7-8%.

— Кто вообще может рассчитывать на ипотечный кредит: возраст, финансовое положение? Сколько необходимо зарабатывать потенциальному заемщику?

Гузеев А.С.: Воспользоваться ипотечным кредитом может любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет, трудоустроенное и имеющее постоянный доход. Для решения жилищной проблемы с помощью кредитных средств лучше всего обратиться к специалистам, что позволит сэкономить финансы и нервы. Такие специализированные отделы существуют в крупных риэлторских компаниях (например, "КАЯН").

Кнышева Е.Г.: Можно нарисовать следующий образ среднестатистического российского заемщика: семейные мужчина или женщина в возрасте 26-45 лет, руководители среднего или высшего звена крупной или средней компании, со средним уровнем заработной платы от одной до двух тысяч долларов.

— А можно ли продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредитования?

Шпак Т.Р.: Квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредитования, является собственностью заемщика, а не банка. По согласованию с банком можно продать и погасить кредит. Банк не может также забрать квартиру у заемщика, просрочившего платежи просто так, только по решению суда.

— Почему растут цены на жилье?

Гузеев А.С.: Основной закон экономики гласит, что спрос рождает предложение: чем выше спрос, тем выше цены. По статистическим данным, население Краснодарского края выросло почти вдвое. Даже при нынешних темпах строительства в Краснодарском крае этого все равно недостаточно.

Сафронова С.А.: Есть только один действенный способ сдержать рост стоимости квадратного метра — больше строить. Для этого прежде всего необходимо развивать индустрию строительных материалов во всех регионах и совершенствовать технологии строительства жилья, создавать благоприятные условия для привлечения инвестиций.

— Какова средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Краснодаре?

Шпак Т.Р.: Стоимость квадратного метра зависит от района, класса дома, материала, количества комнат, застройщика. В среднем стоимость "квадрата" колеблется от 48 до 65 тыс. руб.

— Какие документы должны быть у застройщика? Можно ли попросить строительную компанию предъявить эти документы?

Кикшанов В.А.: Таким документом является проектная декларация, которая включает в себя и информацию о застройщике, и информацию о проекте строительства, и о разрешительной документации.

— Можно ли доверять частному застройщику? Как выбрать строительную компанию и обезопасить себя от рисков?

Кикшанов В.А.: Проще всего уточнить у застройщика, регистрируется ли его договоры в УФРС по Краснодарскому краю.

Малов А.М.: К нас обращаются много граждан с вопросом о надежности строительных компаний. Это не входит в уставные задачи ССК, но мы не отказываем гражданам в информации по поводу рисков и критериев выбора надежности строительной компании.

— Почему так много агентств недвижимости? Как выбрать хорошее, надежное?

Ворошилов В.И.: Основным критерием выбора для потребителя на данный момент является добровольная сертификация, стандарты которой разработаны и зарегистрированы Российской гильдией риэлторов в Госстандарте РФ. На сегодняшний день в Краснодарском крае осуществляют свою деятельность всего 14 сертифицированных компаний. Со стандартами для сертифицированных агентств можно ознакомиться на сайтах: www.rgr.ru и www.kkar.ru.

Как показали итоги Национального конгресса в Москве, в Краснодаре достаточно компаний, оказывающих свои услуги профессионально. Компании, состоящие в ККАР, стали в этом году лауреатами и номинантами Конкурса "Профессиональное признание": ГК "Присли" стала лауреатом в номинации "Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья — 2008" (численностью сотрудников от 25 до 100 человек). "Лучшая брокерская компания на рынке коммерческой недвижимости — 2008" — лауреат компания "Конкордия". Номинанты — "Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья — 2008" (численностью сотрудников свыше 100 человек) стали "Аякс-риэлт" и ЖЦ "КАЯН".

Есипенко Е.Н.: Причиной большого количества агентств недвижимости является отсутствие законодательства в области регулирования риэлторской деятельности. В феврале 2002 года отменили лицензирование фирм, предоставляющих риэлторские услуги. Согласно действующему законодательству, риэлтор не несет никакой ответственности за совершаемую сделку, поскольку является лишь посредником. По этой причине у обывателей складывается представление о рынке риэлторских услуг как о способе получения легких денег. Чтобы открыть собственную фирму по оказанию риэлторских услуг, многого не надо, что приводит к появлению низкопробных агентств, качество услуг которых оставляет желать лучшего.

Компании, которые дорожат своей репутацией, именем и качеством своего "продукта", имеют сертификат РГР. Строго следую всем этическим стандартам, агентства недвижимости выгодно отличаются от "бегающих" маклеров. Группа компаний "Присли" в своей деятельности руководствуется финансовой прозрачностью бизнеса и открытостью фирмы для своих клиентов.

Гарантировать качество услуги может только крупная компания со штатом узкопрофильных специалистов, компания, "живущая" на ранке много лет, имеющая богатый опыт и отточенную технологию работы. Риэлторское агентство, уважающее своих клиентов, занимается развитием и обучением своих сотрудников, сертифицируется и принимает активное участие в профессиональных объединениях. Помните: одного лишь внимательного и доброжелательного отношения к клиенту со стороны агента для успешного проведения сделки недостаточно.

Аргументы и факты-Юг №29, 2008