Тенденции и прогнозы развития рынка недвижимости в 2010 году

В течение всего прошедшего года рынок недвижимости был малопредсказуем и эксперты не решались делать хотя бы относительно точные прогнозы, каждый из них рассматривал не менее двух-трех вариантов развития ситуации. Только к концу 2009 года появились первые более-менее уверенные заявления о наступившей стабилизации. Делая прогнозы на будущий год, аналитики не без оговорок, но все же обещают, что как минимум первая его половина будет спокойной — без резких скачков и падений цен на жилье.

Мифология кризиса

Нервозность, вызванная нестабильной ситуацией на рынке жилья и экономическим кризисом в стране в целом, породила среди граждан два устойчивых мифа. Популярности этих мифов во многом способствовали СМИ, которые немедленно подхватили и разнесли весть о падающих ценах на жилье.

Первый миф был связан с резко возросшей доступностью жилья. С началом кризиса прогнозы экспертов сходились в одном — цены на квартиры будут снижаться. Цифры при этом назывались самые разные: и 30, и 40, и даже более 50 процентов. Дождаться возможности купить квартиру за полцены, естественно, хотелось многим — они и ушли с рынка дожидаться "дна".

Однако выводы аналитиков по итогам года свидетельствуют о том, что рынок, конечно, просел, но не настолько. Например, по данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", средний уровень цен на вторичном рынке Москвы снизился на 17,5 процента в рублях и на 24,7 процента в долларах. Столичные новостройки подешевели на 6,9 процента в рублях и на 14,6 в долларах. Данные различных аналитиков отличаются, но в большинстве отчетов средние показатели снижения не превышают 20-30 процентов.

Второй миф — так называемое превращение "рынка продавца" в "рынок покупателя". Владельцы жилья готовы были на хорошие дисконты только в первой половине года. Однако постепенно эта готовность сходила на нет: привлекательные объекты сразу были проданы, а с мая многие продавцы начали уходить на "летние каникулы", сняв с продажи квартиры, не нашедшие покупателей.

Вторичное жилье

По мнению управляющего партнера компании "ХИРШ-Россия" Елены Голубевой, события сейчас развиваются в высшей степени предсказуемо. Точно так же рынок восстанавливался после предыдущего крупного кризиса (в 1998-99 годах). Сначала всякая активность на рынке свелась к минимуму, но поскольку необходимость решения жилищного вопроса никуда не исчезла, то уже через год его участники начали возвращаться. "Год — это срок, определяемый не только объективными рыночными законами, но и человеческой психологией", — считает Елена Голубева.

Данные Аналитического центра ГдеЭтотДом.ру свидетельствуют о том, что число сделок с жильем увеличивается ежемесячно на 3-4 процента. Пока наибольшее оживление отмечается в наиболее дешевых сегментах.

Эксперты констатируют, что с августа рынок жилья вошел в фазу стабилизации (квартиры теряют в цене не более 1-2 процентов в месяц) и за этим должен последовать рост цен. Первая половина 2010 года будет потрачена на "раскачку" рынка и исчезновение последних надежд покупателей на дальнейшее снижение цен.

Как говорят аналитики, для роста цен необходимо сочетание четырех факторов: роста мировых цен на нефть, роста российских фондовых индексов, прихода "длинных" денег из-за рубежа и возобновления банками ипотеки. В этом случае, по мнению Елены Голубевой, рост цен на дешевые квартиры (самые популярные) начнется уже в марте 2010 года, на все остальные — летом.

Первичное жилье

Рынку новостроек стоит уделить особе внимание, поскольку именно он пострадал от кризиса наиболее сильно: у застройщиков появились перебои с банковскими кредитами, а спрос со стороны покупателей резко снизился. В результате большое количество строек пришлось заморозить, а также отложить реализацию еще не начатых проектов. Крупные потеряли характерный для последних лет темп развития.

Но к концу года инвестиционно-строительный комплекс перестало лихорадить, профессионалы рынка свыклись с необходимостью существования в кризисных условиях и полностью пересмотрели стратегию развития. Силы застройщиков были брошены на завершение строительства уже начатых объектов. Одним из самых ярких событий на первичном рынке стало появление новых проектов по демпинговым ценам, которые переориентировали в свою сторону часть спроса.

В течение последних месяцев наблюдается увеличение активности покупателей, что подтверждается значительным ростом количества сделок с новостройками. В связи с этим уже зафиксировано постепенное снижение объемов предлагаемых на продажу квартир. Эксперты полагают, что сегмент новостроек будет испытывать на себе влияние кризиса дольше, чем вторичное жилье. Так же как и в 1998 году, когда восстановление активности началось с готового жилья и лишь затем, по мере исчерпания предложения в этом сегменте, в сферу интересов покупателей включилась "первичка".

"2010 год станет переходным годом, в котором большинство проектов будут находиться в процессе проектирования и еще не будут готовы предоставить рынку свои продукты, — считает Генеральный директор Аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. — Ожидается дефицит предложений на первичном рынке в условиях растущей покупательской активности, что обязательно скажется на уровне цен уже во втором полугодии 2010 года. Это касается и сегмента дорогого жилья."

К чему, учитывая все вышесказанное, специалисты советуют готовиться в будущем году?

Застройщикам — к необходимости довести начатые проекты до высокой степени готовности, хотя это будет и не так просто из-за невысокого спроса и трудностей с финансированием. Покупателям из числа тех, кто приобретет жилье в первом полугодии — к ощущению глубокого удовлетворения от верно выбранного момента для покупки; всем остальным — к осознанию того факта, что ценовое "дно" ими пропущено и купить квартиру по минимальной цене уже не удастся. Продавцам вторичного жилья, несмотря на их плохо сдерживаемое желание повысить цены, рекомендуют готовиться к тому, что в течение первого полугодия этот порыв не будет явно поддержан спросом. Поэтому им придется держать себя в руках примерно до осени.

По материалам сайта realty.lenta.ru