Оформление ипотеки в Краснодаре и технология ипотечной сделки

1. Выбор ипотечной программы и банка в Краснодаре. Анализ платежеспособности. Расчет процентной ставки и первоначального взноса.
2. Подготовка документов для рассмотрения банком возможности получения ипотеки в Краснодаре. Составление анкеты заемщика и заявления на кредит.
3. Решение кредитного комитета.
4. Подбор жилья (объекта залога) в Краснодаре.
5. Рассмотрение объекта залога. Оценка недвижимости в Краснодаре.
6. Страхование: жизни заемщика, титула собственности, имущества (жилья).
7. Подготовка документов для ипотечной сделки в Краснодаре.
8. Подписание кредитного договора.
9. Подписание договора купли-продажи.
10. Получение свидетельства о праве собственности на объект недвижимости в Краснодаре.
11. Расчет между сторонами сделки.

Выбор ипотечной программы и банка в Краснодаре

В процессе выбора банка-кредитора для своих клиентов ипотечные брокеры анализируют одновременно ипотечные программы краснодарских банков и исходные возможности (обстоятельства) клиента. Процентные ставки играют важную роль, но существуют еще дополнительные расходы, связанные с открытием и ведением счета и т.д. Кроме финансовых условий краснодарских банков важными критериями выбора являются скорость рассмотрения заявки, методика оценки платежеспособности, индивидуальные обстоятельства заемщика (наличие первоначального взноса, его сумма, срок и необходимая сумма кредита, вид и характеристики недвижимости, возможность подтверждения доходов). У каждого краснодарского банка есть свои негласные требования к заемщику, которые никогда не будут озвучены официально, но о которых знают ипотечные брокеры. Например, некоторые банки никогда не дадут кредит спортсменам, людям, чья профессия носит опасный характер, или, например, тем, у кого хобби – парашютный спорт. Зная все эти условия, ипотечный брокер поможет сделать оптимальный выбор банка и ипотечной программы в Краснодаре.

Основные условия ипотечного кредитования краснодарских банков:

1. Кредит целевой — на покупку жилья.
2. Предмет ипотеки — жилое помещение (квартира или дом с земельным участком) в Краснодаре или Краснодарском крае (кроме коммунальных квартир или доли домовладений).
3. Заемщики — дееспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 до 65 лет, имеющие стабильную занятость (не менее 6 месяцев на последнем месте работы), стабильную заработную плату или предпринимательский доход, лица, у которых срок окончания ипотечного договора наступает до достижения ими 65-летнего возраста. Предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность.
4. Валюта кредита (российские рубли или доллары США).
5. Процентная ставка по денежному обязательству от … до …% годовых.
6. Сумма кредита — чаще всего не должна превышать 90% стоимости жилого помещения, но возможна и 100%-ная ипотека. Величина кредита должна быть не менее 300 000 руб.
7. Срок кредитования — от 3 до 30 лет.
8. Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов — равные ежемесячные платежи, составляющие не более 50% от суммы дохода заемщика. Возможно полное или частичное досрочное погашение кредита.
9. Обеспечение по кредиту — залог приобретаемого жилья. Дополнительное обеспечение по кредиту — страхование жизни заемщика и заложенного жилого помещения.
10. Поручительство третьих лиц необязательно.

Подготовка документов для рассмотрения банком возможности получения ипотеки в Краснодаре

Ипотечный брокер предоставляет клиенту перечень документов, необходимых для заполнения анкеты и заявки на предоставление кредита. Перечень документов зависит от банка и программы. В ходе подготовки документов у клиента может измениться жизненная ситуация, что способствует возникновению несоответствия данных требованиям банка. Ипотечный брокер устраняет все несоответствия, корректирует работу и после подписания клиентов анкеты и заявки, заполненных должным образом, передает их в банк на рассмотрение кредитного комитета. У ипотечных брокеров в ходе постоянной работы складываются доверительные партнерские отношения со специалистами кредитных комитетов банков. Поэтому брокеры раньше, чем обычные клиенты узнают о каких-либо проблемах или отказах, которые все же иногда случаются. В этих обстоятельствах ипотечные брокеры реагируют быстрее и подбирают клиенту другой банк и программу с наиболее похожими условиями к предыдущим.

Подбор жилья (объекта залога) в Краснодаре

После получения положительного решения кредитного комитета о выдаче кредита риэлторы ЖЦ "КАЯН" начинают подбор жилья. Объектом залога может быть только квартира или домовладение с земельным участком. В каждом банке присутствуют свои требования к характеристикам жилья. Некоторые банки не дают кредит на "хрущевки", а некоторые — на квартиры, находящиеся на 1-ом или последнем этаже. Считается, что они менее ликвидны и более чем другие подвержены возникновению страхового случая. Например, их проще обворовать или поджечь. С недавних пор банки начали давать кредиты на долевое участие, тщательно при этом изучая застройщиков и строящиеся объекты, разрешение на строительство, землеотводные документы и т.д.

Подготовка документов для оформления ипотеки. Оценка недвижимости

После подбора объекта и рассмотрения его банком специалистами Центра начинается подготовка документов к ипотечной сделке. Подписывается предварительный договор (задаток). Наши специалисты заказывают технические паспорта, проверяют наличие арестов, запретов, не прописаны ли несовершеннолетние граждане, просчитывают сумму налогов, которые необходимо оплатить продавцу и т.д. Одновременно с подготовкой договоров купли-продажи проводится оценка объекта жилья и страхование жизни заемщика и недвижимости.

Оценка объекта проводится с целью информирования банка о реальной ликвидности недвижимости. Например, в случае дефолта заемщика (неспособности платить проценты по кредиту) банк будет вынужден продать недвижимость для возмещения своих затрат по выдаче кредита и получению пени.

Страхование

Банки страхуют собственные риски:

• утрата трудоспособности и сметь заемщика;
• утрата или повреждение заложенного имущества;
• некоторые банки страхуют титул собственности, т.е. возможность последующего признания сделки недействительной.

Страхование всех рисков выгодно и заемщику, и банку. Например, в случае болезни заемщика, при предъявлении определенных документов страховщикам (больничный лист и т.д.), последние будут обязаны возместить часть ежемесячных платежей заемщика по кредиту.

В случае пожара или затопления квартиры, которая является предметом залога, страховщики (после проведения оценки повреждений) возмещают суммы банку в счет ежемесячных платежей.

Получение свидетельства о праве собственности на объект недвижимости в Краснодаре

После подготовки необходимых документов к ипотечной сделке заемщик и банк подписывают кредитный договор. Далее подписывается договор купли-продажи, документы подаются в регистрирующую организацию и заемщик получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Теперь он владелец и имеет право пользоваться квартирой (например, прописать всех, кого захочет), но до выплаты процентов по кредиту заемщик не может распоряжаться квартирой, например, продать ее, подарить и т.д.

Кроме прав владения и пользования, заемщик в большинстве случаев имеет право досрочного погашения согласно условиям договора. Эти условия у банков различаются. Редкие банки совсем не допускают досрочное погашение. Другие банки допускают, но берут штраф от суммы досрочного погашения. Существуют сроки на запрет досрочного погашения от 2 месяцев до 5 лет.

Что будет, если заемщик не сможет вернуть кредит?

Прежде всего, банк при просрочке платежей по кредиту сначала выяснит причины таких отсрочек, их характер (временный или длительный) и путем переговоров с заемщиком определится с дальнейшими действиями и отношениями банка и заемщика. Если такие просрочки платежей носят временный характер, банк имеет право взыскать пеню за задержку выплат ежемесячных платежей (такие штрафные санкции должны быть предусмотрены в кредитном договоре). Если же просрочки выплат по ипотечному кредиту носят более тяжелый характер, и станет ясно, что заемщик не сможет осуществлять платежи, банк предложит ему рассчитаться по кредиту (из собственных средств или продав заложенное имущество). Из вырученных средств заемщик сможет погасить задолженность перед банком. При отказе заемщика решить данный вопрос "мирным путем" банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.