Перейти к основному содержанию

Регистрация на сайте

Сброс пароля

Инструкция по сбросу пароля будет отправлена на ваш зарегистрированный email-адрес.

24/7
8 (800) 234-09-09
Бесплатный звонок по РФ
Заказать звонок
24/7
8 (800) 234-09-09
Бесплатный звонок по РФ
Заказать звонок

Продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Многие после погашения ипотеки с использованием средств материнского капитала вскоре берут новую ипотеку и переезжают в жилье побольше. Расскажем, какие сложности вас ожидают, если вы решили продать квартиру, на которую потратили средства материнского капитала, и купить жилье просторнее.

Выделение долей

Раньше выделение долей возможно было только через нотариуса, который составлял договор, удостоверял его и брал за это немаленькие деньги. Сейчас это можно сделать бесплатно в любом многофункциональном центре " Мои документы", для этого нужно составить простой договор о выделении долей, подписать его и зарегистрировать.

Продажа квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала

Если после погашения ипотеки не прошло 6 месяцев (это срок, в течение которого необходимо обязательно выделить доли детям, если вы использовали средства материнского капитала), и вы подумываете о том, чтобы не выделять доли в продаваемом жилье, а выделить доли сразу в покупаемом, то разочаруем вас - этого делать нельзя, органы опеки и пенсионный фонд не дадут разрешения: по какой квартире писали обязательство о выделении долей - в ней и выделяйте. Существуют случаи, однако, когда люди выделяли доли в покупаемом жилье, но если происходила проверка, то в суде сделка продажи жилья без выделения долей признавалась незаконной, и таких продавцов обязывали вернуть деньги покупателю и выделить доли детям. Страдал, конечно, в таком случае тот, кто купил вашу квартиру.

Когда выделяете доли детям - выделяйте минимально возможные доли. Почему - читайте в далее.

Взаимодействие с органами опеки

Итак, вы выделили доли в квартире. Теперь необходимо подыскать вариант для переезда, собрать все документы, включая оценку продаваемого и покупаемого жилья, получить предварительное одобрение банка (если квартиру покупаете в ипотеку) и написать заявление в органы опеки. Чтобы органы опеки разрешили сделку, нужно, чтобы площадь покупаемой квартиры была больше продаваемой, размер и стоимость долей детей также были выше, чем в продаваемой квартире. Срок рассмотрения вашего заявление - около месяца. Помните, если не органам опеки будет не хватать каких-либо документов, они вряд ли будут вам звонить. Вы узнаете об этом только по истечении месяца. Поэтому вам необходимо самостоятельно периодически звонить или являться туда, чтобы убедиться, что документов достаточно.

Нотариальная сделка

Сделка по продаже квартиры с долями детей подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должна происходить одновременно с покупкой жилья с долями детей. Стоимость нотариального заверения сделки по продаже квартиры с долями составляет примерно 0,5% от суммы сделки + 7000. У нотариусов есть коэффициенты, которые корректируют эту цифру, поэтому лучше позвонить конкретному нотариусу и попросить посчитать стоимость для вашего случая.
Вам могут встретиться нотариусы, которые попросят заплатить еще и за встречную сделку покупки с долями. Будьте внимательны, покупка квартиры с долями детей не требует нотариального заверения, и вы, соответственно, не обязаны за нее платить. Поищите лучше другого нотариуса.

Налоги

Если не прошло пять лет с момента оформления долей детям, и вы решили продать квартиру с долями, вашим детям (читайте: вам) необходимо будет уплатить налог с полученного дохода.

Налоги на продажу квартиры

Согласно закону, если вы владели недвижимостью менее 5 лет, то вы приобретали ее для получения дохода, и теперь, продавая ее, соответственно, получаете этот пресловутый доход. То есть ваши дети получили доход, продав свои доли. И, значит, у них появляется обязанность заполнить налоговые декларации и заплатить с полученного дохода налог в размере 13%. Помните, в пункте 1 мы писали о том, что выделять нужно минимальные доли, значит и платить налог будете минимальный.
Заполнять налоговую декларацию обязательно, иначе штраф 1000 рублей, и декларацию все равно придется подавать.
Вы можете уменьшить сумму налога, который начисляется пропорционально сумме дохода.
Доход при владении квартирой меньше 5 лет определяется как разница между ценой покупки и ценой продажи квартиры. Например, купили квартиру за 3 млн, а продаете за 3,5 млн. С разницы в 0,5 млн необходимо уплатить государству налог 13%. И договором покупки квартиры вы обязаны подтвердить свои расходы, что действительно покупали ее за 3 млн.
Но дети свои доли не покупали, а получили просто так, и расходы родителей на покупку к ним не относятся.
В таком случае нужно воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн. То есть, если доли детей по стоимости получаются меньше 1 млн, то и налог платить не нужно. А если стоимость доли больше - то с разницы придется заплатить налог.
Тут внимание: если квартиру, оформленную по долям, вы продаете единым договором, то этот пресловутый миллион распределяется на всех владельцев квартиры пропорционально их долям. То есть уже не миллион получается, а значительно меньше.
Если же каждая доля продается отдельным договором - то миллион вычета полагается каждому владельцу. Но не забывайте, что продажа квартиры с долями требует участия нотариуса. И если при оформлении единого договора продажи вы заплатите нотариусу примерно 0,5% от сделки плюс 7 тысяч, то при продаже долями оплата услуг нотариуса значительно возрастет. Добавляйте сюда еще кучу дополнительных документов, вроде уведомления сторон о продаже за месяц и согласия супругов на продажу долей, заверенных также нотариусом.

Если вы берете жилье в ипотеку, то обратите внимание, что далеко не все банки дают одобрение по той причине, что дети так же будут владельцами долей. Для банков это повышенные риски, так как если вы не сможете выплачивать ипотеку, то выселить детей из квартиры будет практически невозможно.
В целом процесс продажи-покупки занимает примерно около 1,5 месяцев.

Зато после всех перипетий вы, наконец, сможете с облегчением вздохнуть и наслаждаться просторным жильем.

Статьи по теме
Хитрости и уловки банков при выдаче ипотеки
Хитрости и уловки банков при выдаче ипотеки

Взять ипотеку - это не самое простое дело. Банки, конечно, предлагают различные заманчивые условия, но эти предложения требуют пристального внимания. Рассмотрим топ-3 банковских трюка, связанных с ипотекой.

...